Mogelijkheden bij gebreken na de koop van onroerend goed

Het kopen van een onroerend goed, zoals een huis of bedrijfspand, is vaak een grote stap waar veel geld mee gemoeid is. Het is dan van groot belang om tot in de details te weten wat de staat is van dat onroerend goed. Het komt echter voor dat de koper er na het sluiten van de koopovereenkomst achter komt dat er een, tot op dan toe, verborgen gebrek is aan het onroerende goed. In een dergelijke situatie heeft de koper vaak twee opties, namelijk de koopovereenkomst laten ontbinden of een beroep doen op dwaling waardoor de overeenkomst wordt vernietigd.

Ontbinding

Allereerst heeft de koper de mogelijkheid de overeenkomst te ontbinden. De grond hiervoor zal de non-conformiteit van de geleverde zaak zijn. Er is immers een zaak geleverd waar een al dan niet verborgen gebrek aan zit. Het gevolg van de ontbinding van de overeenkomst zal zijn dat alle voldane prestaties van beide partijen zullen moeten worden ontdaan. Zo zal het overgemaakte bedrag terug moeten worden betaald en zal de onroerende zaak weer over moeten worden gedragen aan de verkoper. Wel is het zo dat de koper pas kan ontbinden nadat de verkoper in de gelegenheid is gesteld het gebrek te herstellen. Bij onherstelbare gebreken bestaat de mogelijkheid tot ontbinding wel direct.

Vernietiging op grond van dwaling

De koper kan ook een beroep doen op dwaling. Voor een beroep op dwaling dient de dwalende ten tijde van de koopovereenkomst een verkeerde voorstelling van de zaken te hebben. Het feit waarover de dwalende dwaalt moet voor hem vervolgens ook van een zodanig belang zijn, dat hij met de kennis van de ware voorstelling de overeenkomst niet zou zijn aangegaan, of in ieder geval niet in de vorm waarop deze is aangegaan. Dwaling betreft een wilsgebrek dat bij aantonen van zijn bestaan vernietiging van de overeenkomst tot gevolg heeft.

Vernietiging heeft andere gevolgen dan ontbinding. Anders dan bij ontbinding dient er bij vernietiging namelijk te worden geacht dat de overeenkomst nooit heeft bestaan. Dit betekent dat er geen handelingen meer hoeven te worden verricht, zoals het officieel overdragen van de onroerende zaak aan de verkoper. Deze zaak wordt dan geacht nooit uit het bezit van de verkoper te zijn geweest. Het voordeel van vernietiging is dat kosten met betrekking tot de overdracht, zoals de kosten voor de notaris, kunnen worden voorkomen.

Een beroep op dwaling lijkt dan ook de meest voordelige optie. Er moet echter wel worden voldaan aan bepaalde voorwaarden, namelijk:

• De dwaling is ontstaan door een mededeling van de wederpartij;
• De dwaling is ontstaan als gevolg van het, door de wederpartij, schenden van de mededelingsplicht;
• De dwaling heeft betrekking op zaken waarvan beide partijen niet op de hoogte waren.

Dwaling kan dus het gevolg zijn van een mededeling van de wederpartij. In sommige situaties kan het voorkomen dat de verkoper de plicht heeft een mededeling te doen van bepaalde omstandigheden. Hier kan bijvoorbeeld sprake van zijn bij lekkages of instortgevaar van bepaalde delen van de onroerende zaak. Ook bij een vermoeden dient er een mededeling te worden gedaan aan de koper. Belangrijk is ook dat hoe meer deskundigheid tot de beschikking van de verkoper staat, hoe groter de mededelingsplicht zal zijn.

Verder mag de dwaling niet alleen betrekking hebben op een toekomstige gebeurtenis. Dit betekent dat het niet mag gaan om omstandigheden die uitsluitend in de toekomst eventueel voor kunnen gaan komen. De mogelijkheid dat er voor een verkocht appartement met uitzicht op de zee een nieuw gebouw zal worden gebouwd, waardoor dit uitzicht verloren gaat, is niet voldoende voor een beroep op dwaling. Mocht het ten tijde van de verkoop echter al bekend zijn dat er een nieuw gebouw zou worden gebouwd en de koper wordt hier niet van op de hoogte gesteld, dan betreft het niet meer alleen toekomstige omstandigheden. De kern is dat het moet gaan om een omstandigheid die verbonden is met de periode van de koopovereenkomst. Het mag niet alleen gaan om eventuele toekomstige gebeurtenissen waarvan nog geen concrete indicatie bestaat dat het zal gaan plaatsvinden.

Ten slotte mag het geen omstandigheid betreffen die voor de rekening van de dwalende behoort te komen. Hiervan is bijvoorbeeld sprake wanneer de koper bij het bezichtigen van een onroerende zaak duidelijk kan zien dat er gebreken bestaan. De koper heeft dan de plicht een onderzoek te verrichten naar de staat van de onroerende zaak. Doet de koper dit niet of niet voldoende, dan kan er in beginsel ook geen beroep worden gedaan op dwaling. Uit jurisprudentie blijkt dat de mededelingsplicht van verkoper zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van de koper, dit houdt echter niet in dat de koper niet alsnog verplicht is onderzoek te verrichten.

Heeft u nog vragen over de mogelijkheid uw koopovereenkomst te kunnen ontbinden of vernietigen? Neem dan contact op met onze gespecialiseerde juristen.